Курс валют
Прогноз погоды
Доллар США
335.00
Евро
380.00
Рубль
5.00
Главная  >   Полезная информация  >   Статьи и Советы  >   Обзор торгово-развлекательных центров
Обзор торгово-развлекательных центров

 В секторе так называемого street-ритейла также наметилось оживление, с чем же связана повышенная активность ритейлеров, присутствующих в Казахстане, и стоит ли ожидать прихода на рынок новых игроков?

В последние год-два на казахстанский рынок официально зашли десятки международных брендов, включая такого крупного игрока, как Inditex со своим флагманом Zara. Из ведущих ритейлеров, специализирующихся на сегменте масс-маркет, в Казахстане присутствуют Bershka, Stradivarius, Mango, Mexx, Motivi, Promod, Savage, Naf Naf, Jennifer, S. Oliver, Monsoon, Accesorize, La Senza, Cartefiel, BHS, Marks&Spencer, Oggi, Springfield и другие. Причем уже пришедшие на рынок компании продолжают расширять свои сети, например, Mango открыл дискаунт-центр, а Naf Naf скоро появится в формате street-ритейла на улице Гоголя. Продолжается и приход на рынок новых марок, в частности, в последний год в Алматы уже открылись торговые точки Etam, Born, Campo Marzio design, Hardees, GAP, Desigual, Ziddy, New Yorker, Bershka и другие. А на конец 2011 – начало 2012 года запланировано открытие Banana Republic, New Look, Top Shop, FG4, Quiz, Juicy Couture, Lipsy, Wallis, Concept Club, Acool.

Среди причин такой активности специалисты называют несколько снизившиеся в кризисный период арендные ставки на торговую недвижимость в Алматы и изменившиеся предпочтения потребителей. Соотечественники все еще тяготеют к неофициальной торговле и «барахолкам», но благодаря появлению современных торгово-развлекательных центров (ТРЦ), все охотнее осваивают и цивилизованный шопинг. Консультанты Veritas Brown, входящей в состав крупнейшей частной международной компании по недвижимости Cushman & Wakefield, отмечают, что в предкризисный период рост рынка ритейла был связан с ростом доходов населения, а также доступом к финансированию, что способствовало инвестированию в строительство ТРЦ современного формата, а значит, и росту предложения качественных торговых площадей. С наступлением кризиса, наблюдалась обратная ситуация – доходы сократились и покупательная способность населения снизилась. Сейчас же спрос двигают сами ритейлеры, открывая новые торговые точки, приводя в Казахстан новые бренды и расширяя присутствие уже имеющихся. На рынок заходят новые игроки, причем это не только представители так называемого fashion-ритейла, но и рестораны, объекты фаст-фуда, страховые компании, отделения банков и так далее, и всем им нужны площади под свои розничные точки.

Международный консультант в сфере недвижимости компания DTZ также отмечает, что местные ритейлеры продолжают расширять портфель своих брендов и ведут переговоры с международными марками по привлечению их в Казахстан через подписание договоров франчайзинга. Также есть операторы, которые готовы заходить в Казахстан напрямую. Предложение торговых площадей сохраняет тенденцию к росту, а наполняемость ТРЦ достаточно высокая и составляет в среднем более 80 процентов. С начала года в Алматы уже открылись ТРЦ «Алматы Тауэр» на Жандосова – Байзакова и «Алтын Тараз» возле железнодорожного вокзала «Алматы II».  «Алмалы» под площадью Республики, «АДК» на Сатпаева – Брусиловского, и вторую очередь молла «Апорт». Ожидается ввод второй очереди ТРЦ «Мега» и торгового центра «Есентай», куда обещают прийти люксовые бренды, в частности американская сеть магазинов класса люкс Saks Fifth Avenue, представляющая в своих универсамах премиум-марки Chanel, Gucci, Prada, Louis Vuitton и другие.

Несмотря на все это, по мнению специалистов DTZ, еще существует недостаток качественных торговых площадей. И в связи с этим некоторые девелоперы рассматривают возможность редевелопмента торговых центров старого формата, что позволит им привлечь больше профессиональных брендов и стать более посещаемыми. «Основной пример такого редевелопмента – ЦУМ («Зангар»).

Нехватка качественных торговых площадей в ТРЦ заставляет игроков осваивать и объекты street-ритейла. Со стороны новых игроков и компаний, расширяющих свой бизнес, наблюдается спрос на помещения на первых этажах жилых или офисных зданий, расположенных в местах с высокой проходимостью. «Если раньше помещения на первых этажах занимали в основном представители малого и среднего бизнеса, то теперь наблюдается спрос на них и со стороны крупных корпоративных клиентов, активно развивающих свои розничные сети, – поясняет директор отдела консалтинга Veritas Brown/Cushman & Wakefield Гульшат Сариева. – Естественно, что для собственников торговых площадей такие арендаторы предпочтительнее, и субъектам МСБ пришлось несколько подвинуться, что, впрочем, является объективным процессом и даже говорит об оздоровлении рынка».

Как отмечают специалисты, смена арендаторов далеко не всегда сопровождается ростом арендных ставок, и зачастую они остаются на прежнем уровне. Просто арендодателей привлекают более стабильные арендаторы, готовые заключать долгосрочные и среднесрочные договоры. Если же говорить о ТРЦ, то тут в силу вступает и имиджевый фактор. «С точки зрения предложения арендных помещений рынок не сильно изменился, но наблюдается качественный рост. Происходит так называемая «ротация» арендаторов на рынке, мы наблюдаем смену существующих арендаторов на более крупных имиджевых и популярных игроков», – считает директор департамента по работе с корпоративными клиентами Veritas Brown/Cushman & Wakefield Айнаш Корганбекова.

Если говорить об уровне арендных ставок, то директор «ЦКН-Консалтинг» Ольга Айбасова отмечает, что декларированные ставки могут сильно отличаться от реальных. А среднюю стоимость квадратного метра вывести весьма сложно, так как многое зависит от месторасположения арендатора внутри ТРЦ, занимаемой площади, вида товара и многих других факторов. В компании же DTZ приводят следующие анонсированные арендные ставки на площади 60–80 квадратных метров, без учета НДС и операционных расходов: «Апорт» – 65–70 долл. за кв. м, «Мега» – 100–140, «Променад» и «Спутник» – 60–90, «Рамстор-Самал» – 100–120, «Манго-Центр» – 40–70, «Silk Way Пассаж» и «Silk Way Сити» – 95–130 долларов за кв. м в месяц. Ставки варьируются в зависимости от положения ТРЦ, его проходимости, качества арендуемой площади и формата арендатора.

Несмотря на достаточно большое количество торговых центров, сконцентрированных в центральной части города, в этом районе также имеется нереализованный спрос на торговые площади современного формата. Например, в обоих комплексах «Silk Way» и в «Зангаре» представлены недостаточно сильные арендаторы, по сути те же «челноки», только занимающие не место на «барахолке», а бутик в торговом комплексе. Но у этих центров и нет особого выбора, так как площади в них «нарезаны» небольшими бутиками, которые не устраивают большинство более или менее крупных операторов. И если они вдруг пожелают кардинально поднять уровень своих арендаторов, то без капитального ремонта им не обойтись. Кстати, что касается «Зангара», то, по неофициальной информации, часть этого торгового центра взята в долгосрочную аренду под бренды компании Inditex и поэтому реконструируется в соответствии с их требованиями.

Вообще, если смотреть шире, то не только в fashion-сегменте, но и в других секторах рынка наибольший прирост продаж сегодня демонстрируют не мелкие бутики, а крупные торговые фирмы, сетевые ритейлеры, имеющие крупные торговые павильоны и работающие непосредственно с производителями. Связь здесь прямая: солидные бренды, как правило, соглашаются сотрудничать только с профессиональными торговыми сетями. Тогда как небольшие бутики и магазинчики в состоянии иметь дело в лучшем случае с «белыми» посредниками (аккредитованными дилерами), а в худшем – с «серым» и «черным» рынком, иными словами с той же «барахолкой». Однако за последний год в Казахстане наметилась тенденция быстрого вытеснения разного рода «серых» игроков: государство серьезно ужесточило регламенты по импорту, и это отражается на рынке. Например, на рынке бытовой техники и электроники уверенный рост показывает сеть магазинов Sulpak: общий объем продаж в 2011 году вырос по сравнению с 2010-м на 166 процентов. По оценкам специалистов компании, до конца года продажи увеличатся в стоимостном выражении еще примерно на треть. «Благодаря Таможенному союзу и жесткой политике государства началось быстрое переориентирование рынка в сторону профессиональных розничных сетей, – отмечает гендиректор Sulpak Денис Смирнов. – Это благоприятно сказалось на рынке в целом, у конечного потребителя появилась возможность осуществлять покупку в специализированных магазинах. В свою очередь, у профессиональных ритейлеров появилась возможность уделить больше внимания качеству ассортимента, ценовой политике и обслуживанию».

Итак, очевидно, что рынок постепенно смещается от мелких бутиков в сторону крупных площадей и павильонов. И как только появятся новые или успешно реконструированные и при этом удачно расположенные ТРЦ, конкуренция обострится. А так как у каждого оператора есть свой план развития, то далеко не во все новые торговые комплексы они будут заходить, а начнут выбирать лучшие с точки зрения расположения, формата и предложенных условий. Ввод нескольких таких центров запланирован на 2013–2014 годы, и именно в этот период можно будет ожидать некоторого снижения арендных ставок. Вообще в Veritas Brown/Cushman & Wakefield полагают, что пока арендные ставки, скорее всего, не будут расти, а в новых вводимых ТРЦ они будут несколько ниже существующих. А в DTZ считают, что уровень арендных ставок уже долгое время стабилен, и, учитывая состояние экономики, такая ситуация сохранится на достаточно долгий срок.

В качестве еще одной тенденции рынка специалисты отмечают, что после затяжного периода неопределенности некоторые торговые операторы вернулись на рынок и возобновили реализацию ранее приостановленных проектов. Например, возобновлено обсуждение проекта «Достык Плаза» на проспекте Достык и улице Жолдасбекова, где, напомним, раньше находился стадион, а потом было запланировано возведение ТРЦ, но дальше котлована и забора дело не продвинулось. Или, скажем, проект MS Plaza на Наурызбай батыра – Жибек жолы, место под который заморожено в течение нескольких лет.

Говоря о причинах оживления потребителей в секторе официального ритейла, некоторые игроки почему-то не рассматривают такой аспект, как успехи в конкурентной борьбе с алматинским вещевым рынком. Понятно, что предприниматели с рынков могут побороться за потребителя демократичной ценой, но в последнее время они сталкиваются со множеством проблем. Например, им не удалось обновить ассортимент, когда 200 грузовых машин на три месяца «застряли» на границе с Китаем, да и сейчас сложности с поставками продолжаются. Сами торговцы отчасти связывают их с созданием Таможенного союза. Как рассказали нам некоторые владельцы контейнеров на «барахолке», когда изменения с таможенными ставками еще только намечались, они готовы были платить дороже, но хотели, чтобы в платежах была четкость, ясность и прозрачность. Но пока получается, что растаможка подорожала практически в три раза, а прозрачности больше не стало. Естественно, все это сказывается на ценах и бьет по карману потребителей. Так, если раньше транспортные компании, обеспечивающие доставку товаров для «челноков», брали за растаможку по 300–400 долларов за кубический метр, то теперь берут уже по 950–1050 долл. Но больше всего торговцы сетуют на то, что никто не знает четких ставок, и если до введения Таможенного союза таможенные пошлины обходились в 0,6 евро за килограмм товара, то теперь все ввозят товар по разной цене – кто-то по 4, а кто-то по 6 долларов за килограмм.

От всех этих сложностей, с которыми с переменным успехом пытаются справиться торговцы с «барахолки», официальные операторы, по сути, только выиграли. А вот те потребители, для которых главным является цена, напротив, проиграли. Впрочем, и официальные ритейлеры, завозящие продукцию через китайскую границу, тоже не избавлены от проблем. Поэтому борьба за покупателя между рынками и торговыми центрами продолжается, но последние, согласно статистике, все-таки потихоньку отвоевывают свою долю. «Темпы, с которыми мы будем продвигаться от неофициальной торговли к официальной, зависят не только от того, сколько откроется ТРЦ, какие арендные ставки будут в них установлены и как отреагируют на них арендаторы, а также от того, как будет обеспечена логистика поставок. В целом, успешность розничных точек продаж, как и ТРЦ, зависит от многих факторов, в том числе от того, на каких условиях аренды договорятся стороны, и от того, смогут ли операторы ТРЦ привлечь крупных якорных арендаторов», – считает Гульшат Сариева.

В DTZ отмечают, что в связи с увеличением таможенных ставок наиболее вероятен тот вариант, что ритейлеры, представляющие международные бренды, будут вынуждены уменьшить свою маржу и тем самым сохранить цены на товары на прежнем уровне. И в такой ситуации наиболее комфортно будут чувствовать себя бренды, относящиеся к категории масс-маркет. Вместе с тем логично ожидать в связи с введением единого таможенного пространства прихода на рынок ряда российских торговых операторов. И такие примеры действительно есть, скажем, недавно открывшийся магазин спортивных товаров «Спортмастер» на Богенбай батыра и Достык. Но, как отмечают эксперты по коммерческой недвижимости, массового прихода российских игроков пока не наблюдается. Среди причин называют низкую плотность населения в Казахстане, отдаленность крупных населенных пунктов друг от друга и не до конца решенные логистические проблемы. «Некоторыми российскими операторами еще не освоены российские регионы. То есть поле для развития у них есть, и они не спешат заходить в Казахстан, поскольку освоение нового рынка подразумевает увеличение инвестиций и существенный вклад в ресурсы и маркетинг», – поясняет Айнаш Корганбекова. Тем не менее переговоры с некоторыми брендами о работе по франшизе уже ведутся, и вполне вероятно, что скоро мы все-таки увидим на рынке новых российских участников, приход которых обострит конкуренцию.

Словом, активность ритейлеров, судя по всему, не будет снижаться, а так как одни из самых действенных технологий в борьбе за клиента – это скидки, то, возможно, скоро покупателей порадуют и очередными масштабными распродажами. В этом деле наши операторы в последние годы и так существенно продвинулись и регулярно предоставляют покупателям вполне серьезные дисконты, что не может не радовать любого любителя шопинга. В целом, правила игры на нашем рынке fashion-ритейла вырисовываются все четче, а играть по правилам всегда удобнее, но до полной ясности и здесь все-таки еще далеко.

Автор: Юля Семыкина